黄光裕发家史 其实败在房地产


黄光裕发家史 其实败在房地产

黄光裕发家史 其实败在房地产

  时隔十年,终于重见天光。

  6月24日,北京市第一中级人民法院依法裁定对黄光裕予以假释,昔日的中国首富、国美创始人在狱中度过了近十个端午节,终于能在外面吃上粽子了。

  消息一出,国美系股票集体暴涨,国美零售大涨20%,国美金融科技涨幅超60%,中关村、*ST美讯、*ST金泰股价涨停,资本市场对这个男人的归来反响热烈。

  手持国美系股票的股民们也呈现一边倒的乐观,给予这个零售之王无限期待,什么从苏宁手上夺回市场份额,联手京东、拼多多干趴阿里,甚至幻想国美地产板块死灰复燃,重回中国房企之巅...

  出狱的黄光裕,会在哪个地方跌倒就在哪个地方爬起来吗?

  恰恰相反,假释刚满40天,黄光裕就开始“自断尾巴”,卖掉了国美最重要的地产项目之一——北京悦秀城。

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  8月3日,据多家媒体报道,国美控股的鹏润集团以40亿的交易总价,将北京悦秀城项目出售给了颢腾投资与外资的联合体。

  悦秀城为一栋12层高的商办综合体,总建筑面积约13万平米,项目位于丰台区北京南站区域,紧邻南二环和北京南站,地段非常优越。

  熟悉北京地产的朋友应该知道,悦秀城还有一个更响当当的名字——“大康国际鞋城”。

  2003年6月,黄光裕与另外两名股东合资组建北京大康国际鞋城有限公司,其中黄光裕出资1506.6万元,大康鞋城开业运营后,曾经一度为亚洲最大的鞋类专业市场。

  唏嘘的是,手握这么一张好牌,黄光裕硬生生把它打得稀烂。

  2010年,因所在区域商业气氛不浓,商铺空置十分严重,大康鞋城破产在即。

  正好黄光裕当时急需现金,提高在国美电器中的持股比例,于是二话不说,将鞋城挂牌出售,标价11亿,但因最终未能找到合适接盘方而告终。

  停业闲置了5年,国美得出结论:低端的批发商城已不符合当地产业调整,要引入餐饮、电影院等业态,走高端商业综合体路线。

  2015年,大康鞋城改名“U-SHOW悦秀城”重新开业,之后4年间这个商场没有安宁过,不断传出商户纠纷、维权等风波,连自家的国美电器,经营时间不到一年半就撤离了该商场。

  截止目前,悦秀城(大康鞋城公司)共涉及裁判文书22则,案件总金额在249.3万元,其中关于租赁合同纠纷高达19起。

  折腾了10余年,终于迎来了接盘者,对于黄光裕来说,一方面能摆脱这个烂尾楼,扩大现金流,是再好不过的事情,另一方面也映射出,零售起家的黄光裕仍未在商业地产趟出一条康庄大道,“向城市综合体发展”现在看来只是一句苍白的口号。

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  从亚洲最大的鞋类专业市场到无人问津的烂尾楼,如巨星般陨落,这是悦秀城的命运,也是黄光裕前三十九年的人生轨迹——2003年拿地时,黄光裕正处于人生最为高光的时刻,2010年决定出让时,这位潮汕商人已经跌落谷底。

  换句话说,黄光裕发家史,其实败在房地产。

  黄光裕算的上是最老的一批地产人,鹏润控股集团成立的1996年,那个时候恒大都还没成立,刘强东才刚大学毕业。

  1997年,黄光裕开发的第一个房地产项目——鹏润家园问世,之后他加快扩张脚步,1998年,买下了胞兄黄俊钦开发的鹏润大厦,2003年,开发了位于北京南二环的大康国际鞋城。

  但在2004年之前,国美主业仍是家电零售,在房地产领域的项目屈指可数,黄光裕自己也评价说,“我一直游离在房地产边缘。”

  直到2004年,黄光裕才开始发力,大举扩张自己的房地产业务,一下子推出了四家开发公司:鹏润地产、国美置业、尊爵地产、明天地产,同时打造民用住宅和商业地产双跑道。

  在经营房地产业务上,黄光裕自成一派,喊出“用做家电的模式做房地产”的口号。

  在他看来,“房地产和家电零售一样,不过是多了一道生产程序而已,需要买地和盖楼。”

  于是他将电器零售业“薄利多销”模式运用到地产项目上,在做鹏润家园项目时,破天荒地在项目开盘后,在报纸上打出五折六折特价房有奖销售的广告。

  一共拿出十几套房进行让利优惠,并设置不同折扣的奖励,一等奖五折,二等奖六折……购房者通过抽签获得购房优惠,这种超前的营销手段在北京都是史上第一次。

  2005年,黄光裕迎来了自己在地产领域的高光时刻。

  2005年1月1日,位于朝阳北路面积达百万平方米的“国美第一城”开盘,4天销售1060套,创造了4天销售额超6亿的北京地产销售新记录。

  2005年2月,国美置业以8.05亿元的价格夺得丰台区中关村科技园丰台园区(又称丰台科技园)产业基地35-A1地块,成为北京市当年建筑体量最大的招拍挂项目,命名为“国美商都”。

  鹏润控股集团最鼎盛时期,曾位列全国房企50强。

  据一份《2007年中国房地产百强企业榜单》显示,鹏润控股集团位列第43名,与龙湖同处一个阵营,土地储备一度超过1亿平方米,力压碧桂园、恒大,成为全国最大“地主”,一时间黄光裕拥有的地产价值至少在300亿以上。

  也是2007年,雄心勃勃的黄光裕放出豪言,“拿出100个亿砸向地产,2-3年让国美地产打包上市,成为第二个国美电器”。

  任谁也没有料到,这位中国曾经最年轻的首富,会在2008年迎来命运的转折点,锒铛入狱。

  之后鹏润地产业务戛然而止,公司与地产相关的业务几乎一直处于停滞状态,仅靠国美电器输血,现金流完全不够。

  国美不得不收缩地产业务战线,把在北京以及全国其他城市的地产项目放上货架出售,最令人深刻的就是当年中关村最大项目——国美商都遭遇6年合约纠纷官司,烂尾至今。

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  国美地产之所以陨落如此快,从炸天团看来,跟其畸形的现金流、欠缺的专业实操管理密不可分。

  回顾当年国美电器一炮而红,除了靠薄利多销以外,黄光裕还喜欢扣留一部分生产商回款。

  这部分的应付账款就相当于无息贷款,他就是拿这笔钱再开店,然后再铺货,再扣留半年或者一年的款项去开店,这样反反复复,用这种类金融模式积累资本。

  2005年,在黄光裕高光时期,他犯了一个大忌,拿这些资本进军房地产。

  房地产不像卖电器,它的回款周期特别长,很吃现金流,黄光裕拿这种短钱去投资房产这些长期项目,结果反噬自己主力电器业务,让其扩张速度变慢,再回来根本没钱输血去盖楼了。

  步子迈大了会扯到蛋,国美现有的项目至今没出现一个成功的案例。

  据了解,鹏润控股最大的项目——国美商都从05年至今定位几次更迭,案名也由国美商都、鹏润时代广场、鹏润国际时尚交易中心、国美广场,又改回国美商都,尝试了世界电子电器高科技体验中心、服装时尚中心等定位。

  一位曾经的国美老员工透露,这是绝无仅有的因为管理团队不专业被做死的商业地产项目。

  按理说,从2008年黄光裕入狱后,灵魂人物不在,现金流告急,最冷静的做法应该是将所有地产进行重组抛售,先稳住电器主业务。

  然而黄光裕的地产梦还在继续。

  有国美高管曾对透露,黄光裕本人在狱中亲自为国美地产确定了“未来几年鹏润地产将以物流仓储地产、商业地产开发为核心业务,辅以住宅地产开发业务。发展城市主要为北京、重庆、上海、郑州、哈尔滨、天津”的发展方向。

  2015年,国美内部还提出“3年内净资产超千亿,同时开发运营5个大型的文化商业综合体”的造梦计划。

  而正是2015年,国美电器开始没落,与苏宁易购的差距逐渐拉大,从2015年的1355.48亿元增加至2017年的1879亿元,并在2017年首次出现营收下滑,这就是典型的“拣了芝麻丢了西瓜”。

  目前鹏润控股集团包括三大板块:鹏润地产、鹏润金融和鹏润科技,其中地产业务仅余4个项目(数据源自克尔瑞数据)。

  与20年相比,简直云泥之别。

黄光裕发家史 其实败在房地产

  黄光裕以宏大的地产格局、天才般的营销思维进军地产,却因缺乏踏实的实操经验、稳定健康的资金流而狼狈离场。

  国美地产未来何去何从,这次抛售悦秀城已经给了我们答案。

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责任编辑:张海营